傲世皇朝资讯

文/黄太阳

当房企普遍提出“有质量增长”时，面对国家调控政策的销售限价以及土拍限价时，如何实现盈利增长，地产企业还有可发挥空间就在建安成本优化与管理费用优化上，如下图公式。

读懂了上述公式，我们就不难理解，近两年来房企在组织上的大动作——裂变与合并，只为降低管理费用提升人均效能。组织的调整，对于企业的利润增长的不会产生太大的变量。在同一地段，房子能否好卖，不同房企之间的竞争就体现在建安成本的管控水平上，这成为了企业赢得市场的核心竞争力所在。对此，华润置地早已经洞察到建安成本精益化管控的重要性，并进行了深入的研究与探索。

建安成本管理中的3大漏洞
消除浪费、消除波动、消除僵化

1、消除浪费：

1）因第三方设计公司的精细化设计能力低，导致施工图存在成本浪费；

2）习惯了通过提高产品配置标准得到销售高溢价，建安成本与售价、产品线尚未形成匹配性管理对应关系，存在“高品质=高配置”、“高品质=高成本”的理解误区。在市场下行时期，更重新检讨建安成本与客户关注重点的匹配度，避免过高配置出现营销失灵。具体表现：外立面高配置-开大窗、多线条、高档外墙装饰；公共区域高配置-电梯厅高标准装修；户内高品质-高层高、豪华装修；设计变更较多。

3）规模效益未得到有效发挥：产品标准化程度不高；管理标准化尚未成熟；战略采购和集中采购组织能力不强。

2、消除波动：成本与招采管理水平高低不一、技术含量指标离散度波动较大、目标成本与动态成本、结算成本波动大。

3、消除僵化：过度依赖外部力量而自身能力不足、缺乏分供商双赢合作机制导致事后索赔额很高、战略及集采比例不高。

影响建安成本水平的因素分析

形成设计标准与采购标准双循环

技术标准是基础管理，包括结构指标、单体指标、功能性指标；产品标准彰显专业能力，包括客户敏感点的梳理以及围绕客户敏感点的产品标准及材料选择，建立与产品线的匹配性；采购能力体现组织效率，包括战采、集采、区采等。

要想实现建安成本最优化，离不开技术标准、产品标准、采购能力这三项的相互支撑，缺一不可。

技术标准与产品标准是设计标准化的组成部分，形成产品系建造标准。产品系建造标准指导采购选型标准化，关键动作包括战略采购、集中采购及城市公司零星采购等，最终形成战略供方名录下的成本控制标准。

同时，采购能力的强弱又会反向赋能前端设计标准化，通过整合供应链赋能标准化制定，采购标准满足客户需求。

这其中，最难的就是产品定位匹配客群定位。即前文所讲，产品线尚未形成匹配性管理对应关系，存在“高品质=高配置”、“高品质=高成本”的理解误区。

建安成本的优化，通过后端压低供应商采购价格，在这一点上已经轻车熟路，实质上让利的增长空间有限而且会导致供应商的合作意愿降低。而在前端产品标准上实现精细化的设计选型，更有利于合理降低建安成本。

俗话说，上策铜以金卖；中策铜以铜、金以金卖；下策金以铜卖。地产企业要想实现上策铜以金卖，就需要在建造标准的设计选型上具备一双火眼金睛。

经济指标成本敏感度分析

破解建安成本之困，打造核心竞争力

华润置地在进行建安成本优化分析之中，通过外饰面工程、结构工程、园林景观、外窗工程、电梯厅装修、大堂精装工程这六大敏感度指标对比，外饰面工程的敏感性最高，如图所示。接下来，我们以外饰面工程为例进行解析产品系的建造标准优化。

常规的做法是门头、基座、基座以上部位、阳台、露台、屋面、连廊、空调百叶内、线条等根据项目的售价匹配不同的产品及工艺，比如石材、仿石漆、真石漆、弹性涂料等。其实，这种做法无法拉大项目成本的差距形成核心竞争力。

宇画水包水仿石漆-绿城别墅项目应用效果

绿城的外立面在行业有口皆碑，绿城也是在国内最先使用仿石漆的地产之一。但为什么绿城的仿石漆项目外立面会得到行业的认可，而其他大多数房企选用了仿石漆之后，抱怨增加了成本却没有达到预期的效果？

在和《地产采购内参》专家团成员宇画阎明珍总的行业探讨中，影响因素有两个：

一是定位问题；

二是选择问题。

定位问题：要么升级外立面形象、要么降低成本

一个项目在考虑选用仿石漆时，实际上地产商已经有了明确的定位。要么是外立面升级提升楼盘形象，要么是替代干挂石材降低成本。仿石漆自身是可以实现这两种要求的，最终成败完全取决于定位的坚持和执行情况。

第一种提升外立面档次：对于成本执行确实有难度，提升就意味着要增加成本。在各地限价的大政策环境下，成本绝对是不能超支的，这是地产管理的红线。所以就会出现在仿石漆招标时，一味地的压缩成本。最终花了比真石漆价格高的成本，做出来的效果不但没有提升，反而下降了。这个黑锅如果直接扣在成本头上，实在是有点冤。

在预算不超的情况下，提升外立面形象档次，这个是需要各个部门甚至是领导层协作一起来完成的。外立面定位提升档次，就意味着成本必须要增加，但项目的总成本不能提高，那就需要设计优化隐蔽部位。比如，女儿墙内侧、空调栏栅等部位使用最便宜的平涂产品，思考线条造型等是否具备优化的空间，其他隐蔽工程是否可以调整方案来降低成本？

设计优化+领导拍板+成本执行，给足了成本外立面的预算空间，如果再做不好，那就应该成本挨板子！

第二种替代干挂石材：仿石漆替代干挂石材，按照最高的标准要求，成本仅仅是干挂石材的1/5-1/6。所以，这种情况重心一定是在品质上，一定是找国内最优秀的施工商，最具特色专业高仿石漆厂家，类如宇画。

另外，需要注意：成本价格上，绝对不能设定什么条条框框的低价中标形式，涂料生产和施工的猫腻太多，杀价就是杀品质。如果管理层没有这个权限和魄力，那就不要考虑石材替换，因为结果多数是很糟糕的。

选择问题：非通货产品，选择不在于大而在于精

这个说法好像很傻，但在开发商现实的供应商选择过程，确实存在这种傻傻的做法。

跟风、抓大，这是很多地产商包括多数行业采购习惯性的做法。一是不容易触碰原则问题，对领导层好交待；二是即便出了问题，有大品牌的光环罩着，有市场的一致行为作为托辞；三是采购执行人对行业不了解、未进行深入市场调研所造成的，只能跟风、抓大，参考市场的常规做法。

殊不知，仿石漆、特别是高仿石漆，并非属于通货产品，选择供应商不在于大，在于精、在于专业。绿城地产、得力地产等便是定位合理、用心选择的典型开发商，外立面效果如下：

宇画仿石灰石涂料-绿城别墅项目应用效果

宇画仿石灰石涂料-绿城别墅项目应用效果

宇画水包水仿石漆-得力别墅项目应用效果

宇画水包水仿石-得力高层项目应用效果

宇画2014年品牌成立，2015年仿石漆开始在绿城项目得以应用。在绿城最辉煌的发展阶段，宋卫平对品质的追求可以说是地产界教父级人物。宇画当时初出茅庐，凭借的就是专业技术和品质的对标，相比所谓的一线大品牌，那就是一只随时会被大象踩在脚下的蚂蚁，而绿城选择了宇画。

得力地产，在行业可谓是名不见经传的一家地方型房产，可楼盘的销售数据和溢价能力绝对的碾压百强地产。合理的定位，成就了得力。目前得力开发的所有楼盘，裙楼全部使用的是干挂石材，上面全部是仿石漆替代干挂石材和金属漆替代铝板工艺，在我所见的所有地产项目外立面，得力项目的产品应用最为成功，可谓是精准定位、完美替代，效果甚至超越了鼎盛的绿城时代。

市场不乏优秀的标杆企业，在学习甚至是模仿的工程中，就要打开胸怀，坦然的去拥抱哪些好的做法和思路，绝不能循规蹈矩、东施效颦，这样不但无法实现成本的优化，反而劳民伤财。破局点就是要学习优秀的企业，坚持定位和选择的初心，无论是设计、成本、招采还是领导层，敢于去拍板定夺和责任担当。

结语

土地、产品、客户三者之间如何匹配统一，落实到最末端就是产品选型的适配性，让项目既叫好又叫座。

设计阶段影响建安成本的70%以上，围绕客户的敏感度进行优化，摒弃传统的“高品质=高配置”、“高品质=高成本”的错误理解，你才有可能具备开放心态，纳入优质的靠谱的供应商。